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学区房不是泡沫,是硬通货

双极地产 2019-09-22 30

学区房是泡沫吗?

过去一年,几乎所有对这一问题发表过观点的媒体都认为学区房是泡沫。

然而,作为一家海外房产机构,双极的分析师在研究过全球范围内的学区房之后,却发现了一个问题。

世界上绝大多数国家都有学区制度,不论教育资源再公平,如何进行学区管理,采取怎样的教育改革。

房价一定跟学区紧密挂钩,不同的只是挂钩的模式。

教育改革将会在多大程度上影响学校价值?学区房的溢价区间在多少范围内合理?

或许我们能够从海外学区房的风云变幻之中瞧出端倪。

谁是鸡?谁是蛋?

是学区决定了房价?还是房价决定了学区?

即使教育公平程度做到了日本的硬件、师资标准化,在购房的论坛上仍然能够看到各种焦虑的家长在讨论是否要花费 10% 的额外房价进入优质学区。

一样的师资和硬件,为什么教出来的孩子有所不同?

根据调查显示,父母年收入是考量小学水平排名的重要指标。在同一个城市内,高收入的家庭在孩子教育上投入了更多的成本,学生间的竞争氛围也更为突出,最终形成了更高的升学率和优质学区。

而对于教育资源无法绝对公平分配的国家,这一特征更为显著。比如说众多欧美国家新老城区的扭转。

但凡是随着新城建设,高收入人口发生外迁的城市。老城区的学校,不论学校是拥有百年的历史还是优秀的师资,教学质量和房价都会逐渐趋于较低水平。反而是高收入群体聚集的郊区卫星城,能够迅速崛起一批高评级学校,房价也逐渐水涨船高。

密歇根州建筑商诺福克家园的总裁公布过一组数据:如果房屋均价超过 100 万美元,周边学校的普遍评级是 A +。

当房屋均价在 50-75 万美元区间时,最常见的学校评级是 A。当房价降至 25-50 万美元时,周边学校的质量会下降至 B + 。

房屋价格低于 25 万美元的地方,大多数都是 C + 级的学校。

每当有天价学区房出现的时候,总有人在惊呼,普通工薪阶层家庭的子女无法承担起优质的教育。

但在某种程度上,是那些有实力且愿意承担起天价学区房的家长,他们的付出和重视建成了优质的学区。

那么,学区质量会反过来增持房价吗?

关于这一问题,从 1956 年开始,就有美国学者进行了持续的研究。

1993 年 -1995 年,马萨诸塞州的学者布莱克首次将居民的其他特征和学校教育水平进行了剥离。

采用的函数公式是:ln ( priceiab ) = α + X ’ iabβ + K ’ bφ + γtesta + εiab

这个公式,双极的分析师也没有看懂。但最终的结论是,如果不考虑其他特征,学区小学平均考试成绩每上升 5%,学区房价上涨 4.9%.

而排除掉其他特征之后,平均小学考试成绩增加 5%,该学区的房价上涨 2.1%。

也就是说,在马萨诸塞州,学区房的增值效果中,6 成是因为居民和社区的素质,4 成是因为学校的质量。

此外,北卡罗来纳州从 1994-2009 年的多项数据研究都显示,小学和初中的学区成绩对于房价的影响要远高于高中。

08 年全球金融危机时的房价,在一定程度上证明了学区房的保值属性。

在加州的尔湾,2006-2010 年期间,平均房价下跌了 33%,而优质学区的房价仅下降了 18%。明尼苏达州的房屋均价下跌了 27%,而优质学区的房价仅下跌了 14%。马萨诸塞州这一比例则达到 16% 比 4%。

一方面,优质学区所在地区的富裕住户有较强的抗风险能力,较少出现资不抵债的情况。另一方面,优质的学区房流通性好,能够避免恐慌性抛售。

但学区房的保值属性受户型影响极大。

比如说在西雅图,优质学区中,单户住宅的价格下跌了 10%,但同一个学区的超豪华住宅和公寓则下跌了 30%-40%。

在双极的分析师看来,随着城市的发展,学区房的房价乃至整个学区的质量,最终是由该区域的居民素质和房价承受能力决定的。而学区质量和房价的稳步提高,又会进一步刺激供需。

政策如何影响学区房?

自从部分城市和区域取消单校划片,采取多校划片之后,很多人都说学区房要凉。

还是以外国的学区改革为例,来看一下,多校划片是否会对学区房房价产生本质影响。

首先是,维吉尼亚州的费尔法克斯县,这里的有美国排名前 100 的兰利高中。

在一次学区调整之后,一部分兰利高中的学区被划分到了南湖高中。这次调整导致了该区域的学区房价值暴跌。一位房东的成交价从 105 万美元,下跌至 90 万美元。

另一个例子是华盛顿特区的克雷斯特伍德社区。

这个社区之前一直是伍德罗威尔逊高中(华盛顿最优质高中之一)的学区,但后来被整体迁移成罗斯福高中的学区。

刚迁移的时候,房主都担心这会导致房产贬值,但从 2013-2015 年的数据来看,房价并没有受到影响。

这一方面归功于华盛顿学校水平的整体提高。但核心是因为这个社区整体划区的改变。

如果只是一个社区中个别房子被划分到了其他学区,毫无疑问,这些房子的价格会下跌。

但正如我们前面说的,该区域的居民素质和房价承受能力才是房价的核心。学区政策的整体调整,似乎对房价的影响并不大。

德国的部分区域曾经有过取消学区的尝试和讨论,取消学区能够抵消教育不公平和社会分化吗?

结果是,取消学区并不能够对生源和学校质量产生影响。

因为,高房价隔离了高收入群体和普通大众的生活区。即使打乱学区,拥有流动能力的仍然是高收入的家长,普通家庭的学生缺乏跨区流动性。

打破学区,反而会导致某些生源相对多样性学区当中,高收入群体的生源向优质学区流动,进一步扩大学区差距。

学区差异的本质仍然是住宅差异。

入学方面的租售同权会改变学区房的房价吗?似乎也没有效果。

道理跟上面相同,因为整体上仍然只有高收入群体能够承受的起跨区流动入学。对市场供需的影响微乎其微。

在美国,由于学区的标准不是产权,而是实际居住。采取欺诈的手段让子女跨区就读是非常常见的手段。

比如说华盛顿的贝尔维尤学校,仅 2015 年就发现了 35 起入学欺诈。

有很多家庭试图通过购买小号学区房,然后实际居住在其他地区的大房子里,想要实现跨区入学。

人们总说欧美学区房每平米单价没有国内那样夸张,但考虑到很多区域最小的户型也要 80 多平米,这些学票的总价毫不便宜。

过去,这种做法通常能够奏效。近些年,优质学区激烈的教育竞争,让很多这样操作的家长面临着被举报的风险。

搬家还是转学?大部分家庭的选择都是从原先的大别墅搬进了学区的老破小。

可怜天下父母心。

学区质量如何评?

很多人有误区,认为只有中国人才如此重视学区,才愿意为学区房承受如此高额的溢价。

但事实上,虽然各国对于学区的运营管理不尽相同,但对于学区的重视程度甚至不逊色于中国。

美国从 1789 年就诞生了学区、英国从 1870 年就已经出现了学区的雏形、德国在魏玛共和国也有了法律规定之外的学区制度。

美国大概有 13800 个公立学区,并且逐渐建立起复杂的学区评价系统。

比如说学术水平方面,在网上能够查到每一个学区的高中平时成绩、SAT、ACT 的分数,以及单项分值,甚至还包括了该学区高中生未来大学的专业构成比例。每个学区的高校以及高校评估更是一样都不能少。

学生评估方面:每个学区的学生数量、男女比例、学生种族,以及免费午餐学生的比例全都被评估比较。

教师评估方面:不仅有教师学生比这种常见指标,包括每个区的教师平均工资,以及 1-2 年经验年轻教师的比例也都有相关数据。

地方财政支出方面:该学区财政给教育的费用,平均到每个学生的费用、教育费用的使用比例也有专门的网站进行评估。

除此之外,俱乐部活动、多样性、大学预科、健康安全、管理、体育、餐饮、资源设施、家长评分和评语,都被纳入到美国学区的评价体系当中,而且网上都能够查得到。

理所当然,这些学区的评估网站,大多都会有学区房购买的配套服务。

能够清晰地评估各学区与房价之间的量化关系,这也是我们在本文中较多使用美国案例的原因。

小结

毫无疑问,我们也希望普通家庭的孩子也能够接受到优质的教育。

但事实上,人们对于优质教育的判断标准,从来不是教育质量的绝对值,而是与别人家的孩子的教育质量的差值。

在联合国儿童教育基金会的报告中,拉脱维亚、爱尔兰、西班牙是义务教育阶段儿童差距最小的国家,也就是所谓教育最平等的国家。

扪心自问,这几个国家的教育真的好吗?这种所谓的公平真的是我们所追求的吗?

" 我的孩子要接受比别家孩子更好的教育。" 这个理念不变,不论教育如何改革,学区房的底层逻辑不会改变。

而这个理念,在世界任何一个国家的都不会改变。

能够让学区房长期降温的,只有区域整体的经济下滑和房产市场的整体降温。即使在这种情况下,学区房的贬值速度也会低于其他房产。

学区房很强大,我们无法逃避它。

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